Fassadensanierung

Die deutlichsten Anzeichen sind hohlliegender Putz, der beim Abklopfen dumpf klingt, Risse mit mehr als etwa zwei Zehntelmillimetern Breite, abblätternde oder kreidende Farbe, durchfeuchtete Bereiche und Salzausblühungen im Sockel, abgeplatzte Putzkanten sowie schadhafte Anschlüsse an Fenstern, Fensterbänken und Dachrand. Starker Algen- und Moosbewuchs ist ein Hinweis auf dauerhafte Oberflächenfeuchte und sollte nicht nur überstrichen werden.

Nicht jeder Riss ist gleich kritisch. Feine Schwind- und Netzrisse im Putz sind meist optisch und lassen sich mit einer rissüberbrückenden Beschichtung schließen. Gefährlich sind Risse, die durch den gesamten Aufbau gehen, sich diagonal an Öffnungsecken zeigen oder mit Versatz auftreten – die deuten auf Bewegungen im Bauwerk hin und gehören von einem Fachmann bewertet, bevor kosmetisch gearbeitet wird.

Neben dem Schadensbild gibt es zwei weitere gute Gründe für den Zeitpunkt. Erstens die Kopplung mit anderen Maßnahmen: Wenn ohnehin ein Gerüst steht – für Dach, Fenster oder Balkone –, ist die Fassade zu einem Bruchteil der Einzelkosten mit zu erledigen, weil Gerüst und Baustelleneinrichtung oft ein Viertel der Gesamtkosten ausmachen. Zweitens die Wirtschaftlichkeit: Eine intakte Fassade, die nur einen neuen Anstrich braucht, ist erheblich günstiger als eine, bei der Wasser bereits in den Untergrund eingedrungen ist. Wer zu lange wartet, zahlt für Putzerneuerung statt für Farbe.

Für ein Einfamilienhaus rechnen wir mit etwa zwei bis vier Wochen, für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis zehn Wochen, jeweils einschließlich Gerüstauf- und -abbau. Kommt ein Wärmedämmverbundsystem hinzu, verlängert sich die Zeit um etwa ein Drittel bis die Hälfte, weil Dämmplatten, Armierungsschicht, Trocknungszeiten und Oberputz hinzukommen und die Anschlüsse an Fenstern, Dachrand und Sockel neu ausgebildet werden müssen.

Der Ablauf ist im Kern immer gleich: Gerüst stellen, Bestandsaufnahme und Abklopfen der Fläche, Reinigung, Abnahme hohlliegender Bereiche, Ausbesserung und Putzergänzung, Grundierung, gegebenenfalls Armierung, dann Oberputz oder Anstrich in zwei Arbeitsgängen, zuletzt Blecharbeiten und Anschlüsse. Zwischen den Schichten liegen Trocknungszeiten von jeweils einem bis mehreren Tagen.

Der größte Unsicherheitsfaktor ist das Wetter. Die meisten Putze und Fassadenfarben brauchen mindestens fünf Grad Objekt- und Lufttemperatur – auch nachts –, dürfen nicht in praller Sonne oder bei Regen verarbeitet werden und vertragen keinen Frost in der Abbindephase. Damit ist die Saison in Berlin praktisch auf etwa April bis Oktober begrenzt. Wir planen deshalb Wetterpuffer ein und sagen offen, wenn ein Termin im Spätherbst realistisch nicht mehr zu halten ist, statt zu riskieren, dass die Arbeit im Frühjahr wiederholt werden muss.

Wirtschaftlich lohnt es sich vor allem dann, wenn die Fassade ohnehin saniert werden muss. Gerüst, Baustelleneinrichtung, Untergrundvorbereitung und Anstrich fallen in beiden Fällen an; die Mehrkosten für die Dämmung selbst sind der eigentliche Investitionsbetrag, und dafür gibt es Förderungen als Zuschuss oder zinsvergünstigten Kredit. Eingespart werden je nach Ausgangszustand spürbare Anteile der Heizkosten, dazu kommt der Werterhalt und ein besseres Raumklima ohne kalte Wandoberflächen.

Die technischen Randbedingungen sind zu beachten. Der Untergrund muss tragfähig sein, was mit Haftzugproben geprüft wird; die Dämmstoffdicke bewegt sich heute meist zwischen vierzehn und zwanzig Zentimetern; Fensterlaibungen, Rollladenkästen, Dachrand und Sockel müssen angepasst werden, und die Fenster sollten in der Dämmebene sitzen oder mit Laibungsdämmung ergänzt werden, sonst entstehen Wärmebrücken. Beim Dämmstoff hat man die Wahl zwischen Polystyrol, Mineralwolle mit besserem Brandverhalten und Holzweichfaser oder Mineralschaum als diffusionsoffenere Alternativen.

Nicht überall ist ein Verbundsystem der richtige Weg. Bei Denkmalschutz, gegliederten Gründerzeitfassaden mit Stuck, Sichtmauerwerk und Klinkerfassaden verbietet es sich gestalterisch oder rechtlich. Dann sind Innendämmung mit kapillaraktiven Materialien, Dämmputz oder eine vorgehängte hinterlüftete Fassade die Alternativen. Wir rechnen Ihnen die Varianten mit ihren Kosten und Einsparungen gegenüber und sagen auch, wenn sich die Dämmung in Ihrem Fall nicht rechnet – etwa bei einer bereits gut gedämmten Wand oder bei sehr kleinen Flächenanteilen.

In den meisten Fällen nicht. Wir klopfen die gesamte Fläche systematisch ab und markieren die Bereiche, die hohl klingen; nur diese werden abgenommen und mit einem im Aufbau passenden Putz ergänzt. Tragfähige Flächen bleiben stehen, werden gereinigt, bei sandendem Untergrund mit Tiefengrund gefestigt und anschließend überarbeitet. Ergänzungsflächen gleichen wir in Struktur und Körnung an, damit sie nach dem Anstrich nicht sichtbar bleiben.

Zur Beurteilung gehören mehr als das Ohr. Wir führen Haftzugproben durch, prüfen die Saugfähigkeit mit dem Wassertropfentest, beurteilen das Rissbild und öffnen bei Verdacht an einzelnen Stellen, um den Aufbau und mögliche Durchfeuchtung zu sehen. Bei Altbauten ist zusätzlich zu prüfen, ob der vorhandene Putz ein Kalkputz ist – dann darf nicht mit einem dichten Zementsystem überarbeitet werden, weil sonst Feuchte eingesperrt wird und der neue Putz abplatzt.

Ein vollständiger Abtrag ist nur in bestimmten Fällen nötig: wenn der Putz großflächig hohl liegt, wenn er stark salzbelastet oder durchfeuchtet ist, wenn mehrere unverträgliche Altbeschichtungen übereinanderliegen oder wenn ein Wärmedämmverbundsystem auf einen nicht ausreichend tragfähigen Untergrund soll. Wir dokumentieren die Untersuchungsergebnisse und begründen unsere Empfehlung – ein Komplettabtrag ist die aufwendigste Variante und sollte nie vorsorglich, sondern nur bei nachgewiesener Notwendigkeit erfolgen.

Die Spanne ist erheblich, weil der Zustand des Untergrunds den Ausschlag gibt. Eine intakte Fassade, die gereinigt, grundiert und zweimal gestrichen wird, liegt im unteren Bereich. Kommen großflächige Putzergänzungen, Rissesanierung, neue Fensterbänke und Blechanschlüsse hinzu, vervielfacht sich der Aufwand. Ein Wärmedämmverbundsystem liegt noch einmal deutlich darüber, ist dafür aber förderfähig.

Zwei Posten werden regelmäßig unterschätzt. Das Gerüst macht je nach Gebäude und Standzeit oft fünfzehn bis fünfundzwanzig Prozent der Gesamtkosten aus – ein Grund, mehrere Maßnahmen zu bündeln, solange es steht. Und die Nebenarbeiten: Demontage und Wiedermontage von Regenfallrohren, Leuchten, Markisen, Satellitenschüsseln und Hausnummern, Anpassung von Rollladenkästen und Fensterbänken, Sockelabdichtung und Erdarbeiten am Sockel. Wenn öffentliches Straßenland genutzt wird, kommt eine Sondernutzungsgebühr hinzu.

Wir arbeiten deshalb mit einem Angebot, in dem alle Positionen einzeln ausgewiesen sind, und mit Eventualpositionen für Leistungen, deren Umfang erst nach dem Gerüstaufbau feststeht – typischerweise die Menge des hohlliegenden Putzes, die sich vom Boden aus nicht vollständig beurteilen lässt. Nach dem Abklopfen erhalten Sie eine Aufstellung der tatsächlich betroffenen Flächen, bevor die Arbeiten beginnen. So gibt es am Ende keine Überraschung, und Sie können bei Bedarf noch nachsteuern.