Altbausanierung

Mit der Bestandsaufnahme, nicht mit dem Bauantrag und erst recht nicht mit dem Abriss. Erfasst werden das Tragwerk einschließlich Decken, Auflagern und Balkenköpfen, der Feuchtezustand von Keller und Außenwänden, vorhandene Schadstoffe, der Zustand von Dach, Fassade und Fenstern, die Haustechnik mit Strängen, Elektrik und Heizung sowie der energetische Zustand der Gebäudehülle.

Dazu gehören konkrete Untersuchungen und nicht nur ein Rundgang: Bauteilöffnungen an Schlüsselstellen, Feuchtemessungen und Salzanalysen im Sockelbereich, Prüfung der Balkenauflager im Mauerwerk, Schadstoffproben bei Verdacht auf Asbest oder teerhaltige Kleber, Druckprobe der Leitungen und ein Blick in die vorhandenen Unterlagen und Bauakten. Erst dieses Bild macht belastbare Aussagen zu Umfang, Reihenfolge und Kosten möglich.

Aus der Bestandsaufnahme leitet sich dann die Reihenfolge ab, und die ist im Altbau fast immer dieselbe: erst das Gebäude trocken und dicht bekommen – Dach, Fassade, Kellerabdichtung –, dann die Statik und Rohbaueingriffe, danach Haustechnik und Fenster, zuletzt Ausbau und Oberflächen. Wer diese Reihenfolge umkehrt und mit dem neuen Bad beginnt, während der Keller noch feucht ist, macht Arbeiten doppelt. Wir erstellen deshalb vor Beginn ein Konzept mit Bauabschnitten, das auch eine schrittweise Umsetzung über mehrere Jahre erlaubt, falls das Budget das erfordert.

Bei einem eingetragenen Baudenkmal ist jede Veränderung genehmigungspflichtig, auch solche, die keiner Baugenehmigung bedürfen – das gilt für Fenster, Fassade, Dachdeckung, Grundriss, Treppenhäuser und häufig auch für die Innenausstattung wie Stuck, Türen und historische Böden. In Berlin gibt es zusätzlich Denkmalbereiche, in denen zwar nicht das einzelne Gebäude, aber das Erscheinungsbild geschützt ist, sowie Erhaltungssatzungsgebiete mit eigenen Anforderungen.

Der praktische Weg führt über die frühzeitige Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde, am besten bevor die Planung fertig ist. Bewährt haben sich Lösungen, die reversibel sind und die Substanz erhalten: Innendämmung statt Wärmedämmverbundsystem, Aufarbeitung und Ertüchtigung vorhandener Kastenfenster statt Austausch, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke, Aufarbeitung historischer Böden statt Ersatz. Häufig ist mehr möglich, als Eigentümer erwarten – aber es muss besprochen und dokumentiert sein.

Zwei Dinge sind erfreulich: Denkmalgerechte Maßnahmen sind steuerlich begünstigt, und es gibt eigene Förderprogramme. Zugleich verlangt die Ausführung Erfahrung mit historischen Materialien – Kalkputz und Kalkfarbe statt dichter Zementsysteme, kapillaraktive Innendämmung statt dampfdichter Aufbauten, sorgfältige Trocknungskonzepte. Wir arbeiten regelmäßig an Bestandsgebäuden dieser Art, stimmen die Ausführung mit der Behörde ab und dokumentieren sie, damit Genehmigung und Förderfähigkeit erhalten bleiben.

Aufsteigende Feuchte entsteht, weil in älteren Gebäuden meist keine wirksame Horizontalsperre zwischen Fundament und aufgehendem Mauerwerk vorhanden ist – frühere Sperrschichten aus Teerpappe oder Bleiblech sind oft zerstört. Das Mauerwerk saugt kapillar Wasser aus dem Boden, typischerweise bis in eine Höhe von einem halben bis anderthalb Metern, wo Verdunstung und Nachschub im Gleichgewicht stehen.

Die Maßnahme besteht in der Regel aus drei Teilen. Erstens eine nachträgliche Horizontalsperre, entweder durch Injektion eines Sperrstoffs in eine Bohrlochreihe oder mechanisch durch Einrammen von Chromstahlblechen beziehungsweise abschnittsweises Aufsägen und Einlegen einer Sperrbahn. Zweitens ein Sanierputzsystem, das die beim Trocknen auskristallisierenden Salze in seinem Porenraum aufnimmt, ohne abzuplatzen – normaler Kalkzementputz hält dem nicht stand. Drittens, wo baulich möglich, eine Abdichtung der Außenwand gegen seitlich eindringende Feuchte.

Vor der Ausführung messen wir Durchfeuchtungsgrad und Salzbelastung an Bohrmehlproben. Das hat einen konkreten Grund: Bei sehr hoher Wassersättigung schlägt eine Injektion nicht zuverlässig an, dann muss die Wand vorher teilgetrocknet oder ein mechanisches Verfahren gewählt werden. Und die Salzbelastung entscheidet über die Wahl des Sanierputzes. Wichtig für die Erwartung: Nach der Maßnahme braucht das Mauerwerk Zeit zum Austrocknen – als Faustwert ein bis zwei Zentimeter Wanddicke pro Monat. Neue Wandbeläge sollten erst danach aufgebracht werden.

Ja, und häufig bringt genau das am meisten pro eingesetztem Euro. Die wirksamsten Maßnahmen liegen gar nicht in der Fassade: Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist einfach, günstig und spart spürbar, ebenso die Dämmung der Kellerdecke von unten. Neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung, gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen, ein hydraulischer Abgleich der Heizung und der Austausch eines veralteten Kessels bringen zusammen oft mehr als eine Fassadendämmung.

Wo die Außenwand verbessert werden soll, ohne das Erscheinungsbild anzutasten, kommt Innendämmung infrage. Fachgerecht ausgeführt funktioniert sie zuverlässig, verlangt aber Sorgfalt: kapillaraktive Systeme wie Calciumsilikat oder Holzweichfaser, vollflächiger Verbund ohne Hohlräume, sorgfältige Behandlung der Wärmebrücken an einbindenden Innenwänden und Deckenauflagern, und eine bauphysikalische Berechnung des Feuchteverhaltens vorab. Wichtig ist außerdem, dass die Fassade außen regensicher ist – eine schlagregendurchlässige Wand mit Innendämmung führt zu Schäden.

Zu bedenken ist der Zusammenhang mit der Lüftung. Wird ein Altbau dichter, fällt der bisherige unfreiwillige Luftwechsel durch undichte Fenster weg, und die Feuchte bleibt im Raum. Ohne angepasstes Lüftungsverhalten oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung entstehen dann Schimmelprobleme, die es vorher nicht gab. Wir planen diesen Punkt deshalb immer mit ein. Für die Förderung lohnt sich außerdem ein Energieberater: Viele Programme verlangen ihn ohnehin, und er erstellt einen Sanierungsfahrplan, mit dem sich die Maßnahmen sinnvoll über mehrere Jahre staffeln lassen.

Der Zeitrahmen hängt vom Umfang ab. Eine einzelne Wohnung mit neuen Oberflächen, Bad und Elektrik ist in etwa acht bis sechzehn Wochen zu schaffen. Eine Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Dach, Fassade, Strängen, Heizung und Grundrissänderungen bewegt sich eher im Bereich von neun bis achtzehn Monaten. Dazu kommen die Vorlaufzeiten für Planung, Genehmigungen und Förderanträge, die man nicht unterschätzen sollte.

Wohnen bleiben ist in Teilsanierungen meist möglich, bei Komplettsanierungen einer Wohnung praktisch nicht. Kritisch sind die Phasen, in denen Bad und Küche nicht nutzbar sind, in denen Stränge getauscht werden und Wasser tageweise abgestellt ist, sowie die Estrich- und Trocknungszeiten. In bewohnten Mehrfamilienhäusern arbeiten wir abschnittsweise und strangweise, mit Staubschutz, getrennten Wegen und angekündigten Zeitfenstern – dort bleibt die Nutzung in aller Regel erhalten.

Was den Terminplan im Altbau am häufigsten sprengt, sind Bestandsüberraschungen und nachträgliche Entscheidungen. Beides lässt sich reduzieren: durch Bauteilöffnungen und Untersuchungen vor Vertragsschluss und durch frühzeitige Festlegung von Ausstattung und Materialien, weil Lieferfristen sonst zum kritischen Pfad werden. Wir arbeiten mit einem Terminplan, der Puffer enthält und fortgeschrieben wird, und sagen Ihnen frühzeitig, wenn sich etwas verschiebt. Eine Sanierung ohne jede Abweichung gibt es im Bestand nicht – wohl aber eine, bei der Sie immer wissen, woran Sie sind.