Arbeiten im Bestand

In den meisten Fällen ja, und in vielen Projekten ist es sogar die Vorgabe – Mieter bleiben wohnen, Praxen behandeln weiter, Betriebe produzieren weiter. Wir planen die Arbeiten dann in Abschnitten, sodass immer nur ein begrenzter Bereich betroffen ist, und richten getrennte Wege für Baustellenverkehr und Nutzer ein, einschließlich eigener Zugänge, geschützter Treppenhäuser und abgedeckter Aufzüge.

Staubschutz ist dabei der wichtigste Punkt. Wir schotten mit Staubschutzwänden und Folienschleusen ab, arbeiten mit Absaugung am Gerät und halten den Baubereich bei Bedarf im Unterdruck, damit Staub nicht in genutzte Räume zieht. Lärmintensive Arbeiten legen wir in abgestimmte Zeitfenster – in Wohngebäuden meist vormittags, in Büros und Praxen häufig in Randzeiten oder am Wochenende. Wo Wasser oder Strom kurzzeitig abgestellt werden müssen, kündigen wir das rechtzeitig schriftlich an.

Ehrlich gesagt gibt es auch Grenzen. Estricharbeiten mit Trocknungszeiten, das Öffnen von Deckenkonstruktionen oder das Auswechseln eines Strangs bedeuten, dass einzelne Räume oder Wohnungen für einige Tage nicht nutzbar sind. Solche Phasen benennen wir vorab konkret, statt sie zu beschönigen, damit Sie Ausweichlösungen organisieren können. Was in der Praxis am meisten hilft, ist eine feste Ansprechperson auf der Baustelle und ein Wochenplan, der aushängt – Betroffene ertragen Einschränkungen erfahrungsgemäß gut, wenn sie wissen, was wann passiert.

Vor jedem Eingriff steht die Frage, ob die Wand trägt. Das lässt sich nicht am Klopfgeräusch entscheiden: Wir prüfen Bestandspläne, öffnen an Schlüsselstellen und ermitteln bei Bedarf mit Bewehrungssuchgerät und Endoskop den Aufbau. Ein Tragwerksplaner bemisst anschließend Sturz oder Träger und legt Auflagerlängen, Lastabtrag bis zur Gründung und die Abfangung während der Arbeiten fest.

Die Ausführung folgt einer festen Reihenfolge. Zuerst wird die Last oberhalb der geplanten Öffnung mit Stahlstützen und Jochträgern abgefangen, wobei die Stützen auf lastverteilenden Unterlagen stehen und der Lastabtrag über die darunterliegenden Geschosse bis auf eine tragfähige Ebene geführt wird – ein häufig übersehener Punkt, denn eine Abfangung, die auf einer schwachen Decke steht, verlagert das Problem nur. Dann werden beidseitig Schlitze für die Träger hergestellt, die Träger eingeschoben, satt untermörtelt oder verkeilt und kraftschlüssig verpresst.

Erst wenn der Sturz seine Last übernommen hat, wird die Wand darunter entfernt, in der Regel mit Kernbohrungen und Wandsäge statt mit dem Abbruchhammer, weil das erschütterungsarm ist und saubere Kanten ergibt. Die Hilfsabfangung bleibt so lange stehen, bis Mörtel oder Verguss die geforderte Festigkeit erreicht haben. Abschließend werden die Anschlüsse geschlossen, der Träger je nach Anforderung brandschutztechnisch bekleidet und die Ausführung dokumentiert. Diese Dokumentation gehört zu Ihren Gebäudeunterlagen – spätestens beim nächsten Umbau ist sie wertvoll.

Mit Abweichungen vom Plan, und zwar regelmäßig. Bestandspläne stimmen selten vollständig, weil über Jahrzehnte umgebaut wurde, ohne es zu dokumentieren. Typisch sind Leitungen an unerwarteten Stellen, Wände, die anders aufgebaut sind als angenommen, Holzbalkendecken ohne Auflagerreserve, morsche Balkenköpfe im Mauerwerk, ungleichmäßige Bauteildicken und Geschosshöhen, die um mehrere Zentimeter variieren.

Dazu kommen Themen, die den Umfang verändern können: Schadstoffe in Klebern, Spachtelmassen, Anstrichen und Dämmungen, feuchtes Mauerwerk mit Salzbelastung, fehlende oder unwirksame Horizontalsperren, unzureichender Schall- und Brandschutz nach heutigem Maßstab sowie Elektroinstallationen ohne Schutzleiter. Nicht jedes dieser Themen muss angefasst werden, aber jedes sollte bekannt sein, bevor die Preise feststehen.

Unser Vorgehen darauf ist einfach: vorher öffnen statt später streiten. Wir führen an Schlüsselstellen Bauteilöffnungen durch, messen Feuchte, prüfen Auflager und lassen bei Verdacht Proben untersuchen, bevor das Angebot kalkuliert wird. Im Angebot weisen wir aus, welche Annahmen getroffen wurden und wo Risiken liegen, und empfehlen einen Kostenpuffer von etwa zehn bis zwanzig Prozent für Unvorhergesehenes. Das ist unangenehmer als eine glatte Zahl, aber ehrlicher – und es ist der Unterschied zwischen einem Nachtrag, mit dem Sie gerechnet haben, und einem, der Sie überrascht.

Vor Arbeitsbeginn wird der Zustand aufgenommen: Wir fotografieren die betroffenen Bereiche und die Zuwegung systematisch, halten vorhandene Risse, Kratzer und Schäden fest und legen die Dokumentation Ihnen vor. Bei empfindlicher Nachbarschaft oder erschütterungsintensiven Arbeiten ergänzen wir das um eine förmliche Beweissicherung. Das schützt beide Seiten und beendet Diskussionen, bevor sie entstehen.

Im Betrieb schützen wir konsequent die Wege und die Flächen. Treppenhäuser, Flure und Aufzüge erhalten Abdeckungen an Boden, Wänden und Kanten, Böden werden mit Vlies und Hartfaserplatten belegt, Handläufe und Geländer eingepackt. Bestehende Türen, Fenster, Stuck, historische Fliesen und Parkettflächen, die erhalten bleiben, werden gesondert gesichert oder ausgebaut und zwischengelagert. Bei staubintensiven Arbeiten kommen Schleusen und Absaugung hinzu.

Ein Punkt, der oft unterschätzt wird, ist die Ordnung am Ende jedes Arbeitstages: Material wird an definierten Stellen gelagert, Wege bleiben frei, Bauschutt wird täglich abgefahren statt im Treppenhaus gesammelt. Das reduziert Beschädigungen mehr als jede Abdeckplane und ist im bewohnten Gebäude auch eine Frage des Respekts gegenüber den Bewohnern. Zum Abschluss übergeben wir besenrein beziehungsweise nach Vereinbarung baufein gereinigt und nehmen den Zustand gemeinsam mit Ihnen ab.

Auf Wunsch übernehmen wir die Koordination für den gesamten Ablauf, andernfalls arbeiten wir der Bauleitung zu. In beiden Fällen beginnen wir mit einem Terminplan, der die Vorgänge und ihre Abhängigkeiten abbildet – wer kann erst anfangen, wenn wer fertig ist, und welche Trocknungs- und Aushärtezeiten liegen dazwischen. Gerade im Bestand ist dieser Plan wichtiger als im Neubau, weil Ausweichflächen fehlen und sich Verzögerungen sofort fortpflanzen.

Kritisch sind fast immer dieselben Schnittstellen: Elektro und Sanitär gegenüber Trockenbau und Estrich, Fensterbau gegenüber Putz und Malerarbeiten, Bodenleger gegenüber Trocknungszeiten des Estrichs. Wir klären deshalb vorab, wer welche Vorleistung in welcher Qualität übergibt, halten Schlitz- und Durchbruchpläne gemeinsam fest und führen bei Übergaben ein kurzes Protokoll mit Fotos. So ist im Zweifel nachvollziehbar, in welchem Zustand eine Fläche übernommen wurde.

In der Ausführung gibt es einen festen Ansprechpartner, kurze Baubesprechungen in regelmäßigem Turnus und ein schriftliches Protokoll mit Aufgaben, Verantwortlichen und Terminen. Änderungen und Nachträge halten wir schriftlich fest, bevor sie ausgeführt werden. Am Ende steht ein gemeinsames Aufmaß mit Abnahmeprotokoll und Mängelliste. Dieser organisatorische Teil ist unspektakulär, entscheidet aber im Bestand häufiger über Termin und Kosten als die handwerkliche Leistung selbst.